ในขณะที่ปัญหาคอนโดปล่อยเช่ารายวันกำลังเป็นที่ถกเถียง เบื้องหลังกลับมีปัญหาที่ใหญ่กว่าชวนให้ขบคิด คือ “ใครเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไทย?” เพราะภาพที่ปรากฏสะท้อนชัดต่างชาติกำลังครอบครองคอนโดไทยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ ประกอบกับรัฐบาลกำลังพิจารณาปรับหลักเกณฑ์ให้ “ต่างชาติสามารถถือครองคอนโดจากเดิม 49% เพิ่มเป็น 75%” ซึ่งอาจหมายถึงการ เปลี่ยนโครงสร้างความเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในไทยไปโดยสิ้นเชิง
ต่างชาติครองคอนโดไทยมากแค่ไหน?
ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 (ม.ค. – มิ.ย.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของต่างชาติ สะท้อนภาพที่ชัดเจนว่าคนต่างชาติกำลังครอบครองอสังหาริมทรัพย์ไทยเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ โดยมีสัดส่วนดังนี้ อันดับ 1 สัญชาติจีน 39.5% อันดับ 2 สัญชาติพม่า 8.8% อันดับ 3 สัญชาติรัสเซีย 7.8% ขณะที่กลุ่มชาติอื่น ๆ ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น ชาวอินเดีย เวียดนาม และยุโรปตะวันออก หากแนวโน้มนี้ยังดำเนินต่อไป ไม่ใช่แค่ชาวต่างชาติจะเป็นเจ้าของคอนโด แต่ในอนาคตอาจเกิดคำถามว่า “เมืองไทยอาจไม่ใช่ของคนไทย” อีกต่อไปแล้วหรือไม่?
รัฐบาลเดินหน้าขยายสิทธิให้ต่างชาติ ไทยกำลังขายตัวเอง?
9 เมษายน 2567 มีรายงานว่า รัฐบาลได้สั่งการให้กระทรวงมหาดไทยเร่งศึกษาการเพิ่มสัดส่วนการถือครองคอนโดของต่างชาติจาก 49% เป็น 75% โดยให้พิจารณาความเป็นไปได้และผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย ซึ่งขณะนี้
แผนที่อยู่ระหว่างการพิจารณา คือ การเพิ่มสัดส่วนถือครองคอนโดของต่างชาติ จากเดิม 49% อาจเพิ่มเป็น 75% และอนุญาตให้ต่างชาติ “เช่าที่ดิน” ได้นานขึ้น จาก 30 ปี เป็น 99 ปี
คำถามสำคัญคือ ภายใต้นโยบายนี้สุดท้ายแล้วใครจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไทย? การให้เช่า 99 ปี จะกลายเป็นการขายอธิปไตยทางเศรษฐกิจหรือไม่? เศรษฐกิจที่พึ่งพาต่างชาติมากเกินไป จะสุ่มเสี่ยงต่อการถูกควบคุมตลาดอสังหาฯ โดยทุนต่างชาติหรือเปล่า?
ต่างชาติถือครองคอนโด = กุมอำนาจนิติบุคคล
การเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดไม่ใช่แค่เรื่องของที่พักอาศัย แต่เป็นเรื่องของ “อำนาจบริหาร” เพราะ เจ้าของห้องชุดมีสิทธิ์ลงคะแนนเสียงในการตัดสินใจเกี่ยวกับการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด หากต่างชาติถือครองห้องชุดเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ อะไรจะเกิดขึ้น? ต่างชาติจะกุมเสียงข้างมากในที่ประชุมของนิติบุคคลใช่หรือไม่ นิติบุคคลอาคารชุดอาจออกกฎให้เอื้อประโยชน์ต่อต่างชาติเอง เช่น ค่าบำรุงแพงขึ้น กฎเกณฑ์ใหม่ที่ไม่เป็นมิตรกับคนไทยหรือเปล่า จะเกิดผลกระทบต่อคนไทยที่อยู่อาศัยจริง อาจถูกควบคุมโดยผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองไทยมั้ย?
คอนโดปล่อยเช่ารายวัน ยอดของภูเขาน้ำแข็ง
คอนโดปล่อยเช่ารายวัน อาจดูเป็นเพียงปัญหากฎหมายโรงแรม แต่ความจริง นี่เป็นอีกช่องทางให้ต่างชาติเข้ามาครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยแฝงตัวผ่าน “นอมินี” คนไทย แล้วนำมาปล่อยเช่าผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ เช่น Airbnb และเว็บให้เช่าที่พักรายวัน ผลที่ตามมาคือ คนไทยที่ซื้อคอนโดเพื่ออยู่จริง ต้องอยู่ร่วมกับคนแปลกหน้าที่มาเช่ารายวัน ยิ่งถ้านโยบายเพิ่มสัดส่วนถือครองคอนโดของต่างชาติ จากเดิม 49% อาจเพิ่มเป็น 75% มีผลบังคับใช้ โครงสร้างตลาดคอนโดจะเปลี่ยนไปเป็นรองรับการลงทุนของต่างชาติ มากกว่าการอยู่อาศัยของคนไทย ราคาคอนโดอาจพุ่งสูงขึ้น จนคนไทยแทบไม่สามารถเป็นเจ้าของได้
ถามว่าเขียนเวอร์เกินไปหรือเปล่า? คำตอบคือไม่ เพราะมีตัวอย่างให้เห็นมาแล้ว อย่างแคนาดา ถึงกับออกกฎหมายห้ามชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยเป็นเวลาสองปี เริ่มตั้งแต่ 1 มกราคม 2566 เพราะราคาพุ่งจนคนแคนาดาซื้อไม่ไหว ส่วนออสเตรเลีย ต้องเพิ่มภาษีอสังหาฯ สำหรับต่างชาติ เพื่อลดการเก็งกำไร ขณะที่สิงคโปร์ อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ บางประเเภทได้ แต่ต้องได้รับอนุมัติจากรัฐบาล และมีข้อจำกัดเรื่องการถือครองที่ดิน นอกจากนี้รัฐบาลสิงคโปร์ได้เพิ่มภาษีอากรแสตมป์ (ABSD) สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ จาก 30 % เป็น 60 % แม้แต่เวียดนาม ยังกำหนดไม่ให้ต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดเกิน 30 % ของโครงการ และไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปี
แล้วทำไมรัฐบาลไทยจึงคิดเปิดช่องให้ต่างชาติถือครองอสังหาฯ มากขึ้น ทั้งที่หลายประเทศมีกติการัดกุม ถ้าไทยยอมให้ต่างชาติเช่าที่ 99 ปี จาก “อสังหาฯ” จะกลายเป็นปัญหาเรื่อง “อธิปไตย” หรือไม่
สิ่งที่รัฐบาลควรทำมากกว่าคือ การจำกัดโควตาถือครองคอนโดของต่างชาติไว้ไม่เกิน 49 % คงเดิม เพิ่มเติมคือการลงโทษให้หนักกับการใช้ “นอมินี” และต้องเพิ่มภาษีอสังหาฯ สำหรับต่างชาติเหมือนที่ออสเตรเลียทำ ควบคุมคอนโดเช่ารายวันอย่างเข้มงวด ไม่ให้เกิด “ธุรกิจโรงแรมแฝง” หยุดความคิดให้เช่าที่ดิน 99 ปี เพื่อป้องกันการผูกขาดระยะยาว
นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นเรื่องของ ”อำนาจควบคุม“ คนไทยที่อยู่ในคอนโดจะไม่มีสิทธิ์มีเสียงในการบริหารอาคารบนแผ่นดินเกิดของตัวเอง! และในอนาคต ”อสังหาฯ” อาจถูกออกแบบเพื่อตอบโจทย์ต่างชาติมากกว่าคนไทย คอนโดในบางพื้นที่อาจกลายเป็น “เมืองต่างชาติ” จนเราอาจกลายเป็น “คนแปลกหน้า” ในประเทศตัวเอง!
