กรุงเทพฯ, 19 มีนาคม 2568 – ท่ามกลางกระแสวิพากษ์วิจารณ์เกี่ยวกับการเข้าซื้ออาคาร Skyy9 Centre โดยสำนักงานประกันสังคม (สปส.) ด้วยมูลค่า 7,000 ล้านบาท ล่าสุด ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและประธานศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการประเมินเบื้องต้นโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดและวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า พบว่า มูลค่าที่เหมาะสมของอาคารนี้น่าจะอยู่ที่ประมาณ 3,500-3,600 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาซื้อขายที่สำนักงานประกันสังคมจ่ายไปถึง ครึ่งหนึ่ง
การประเมินมูลค่าอาคาร Skyy9 Centre: เปรียบเทียบตลาดและแปลงรายได้
ดร.โสภณ ได้ใช้สองวิธีหลักในการประเมินราคาของอาคาร Skyy9 Centre ได้แก่ (1) วิธีเปรียบเทียบตลาด และ (2) วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ซึ่งให้ผลการประเมินใกล้เคียงกัน
- วิธีเปรียบเทียบตลาด
• พื้นที่สำนักงานที่ให้เช่าประมาณ 42,000 ตร.ม. และพื้นที่พลาซ่า 5,880 ตร.ม. รวมเป็น 47,880 ตร.ม.
• ราคาขายปลีกในตลาดที่ดินใกล้เคียง พื้นที่สำนักงานอยู่ที่ 90,000 บาท/ตร.ม. และพื้นที่พลาซ่าอยู่ที่ 120,000 บาท/ตร.ม.
• คิดมูลค่าโครงการเบื้องต้นได้ที่ 4,485,600,000 บาท
• หากขายอาคารทั้งหมดพร้อมกันโดยใช้สมมติฐานการลดราคาลง 20% เนื่องจากเป็นการขายรวมขนาดใหญ่ จะได้มูลค่าประมาณ 3,588,480,000 บาท
• เมื่อคำนวณราคาต่อตารางเมตรจากพื้นที่สุทธิทั้งหมด จะอยู่ที่ 74,947 บาท/ตร.ม. - วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า
• ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานโดยเฉลี่ย 600 บาท/ตร.ม./เดือน และพื้นที่พลาซ่า 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน
• ใช้อัตราการครอบครองเฉลี่ย 85% และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสำหรับสำนักงานที่ 6% และพลาซ่าที่ 7%
• คำนวณรายได้สุทธิ (NOI) ของสำนักงานที่ 179,928,000 บาท และของพลาซ่าที่ 35,985,600 บาท
• คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมโดยวิธีนี้ได้ที่ 3,512,880,000 บาท
• ราคาต่อตารางเมตรที่ได้จากวิธีนี้อยู่ที่ 73,368 บาท/ตร.ม.
ผลการประเมิน: มูลค่าที่แท้จริงอาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย
จากทั้งสองวิธี มูลค่าของ Skyy9 Centre ควรอยู่ที่ประมาณ 3,500-3,600 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาที่สำนักงานประกันสังคมซื้อมา เกือบ 50% ทำให้เกิดคำถามว่าสำนักงานประกันสังคมตัดสินใจซื้อในราคาที่เหมาะสมหรือไม่
ดร.โสภณชี้ว่า หากต้องการตรวจสอบความจริง ควรให้ มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และสมาคมผู้ประเมิน 2 แห่ง ตั้งคณะทำงานร่วมกัน นำบริษัทประเมินที่ทำการตีราคาไว้ที่ 7,000 ล้านบาทไปตรวจสอบข้อมูลภาคสนาม เพื่อให้ได้ฐานข้อมูลชุดเดียวกันในการวิเคราะห์
ข้อเรียกร้อง: โปร่งใสและตรวจสอบได้
การที่ราคาซื้อขายของ Skyy9 Centre สูงกว่าราคาประเมินที่เหมาะสมถึง 50% อาจนำไปสู่ คำถามเกี่ยวกับความโปร่งใสของกระบวนการจัดซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออาคารนี้ถูกซื้อด้วย เงินกองทุนของผู้ประกันตน ซึ่งเป็นทรัพย์สินของประชาชน การตรวจสอบโดยองค์กรอิสระจึงเป็นสิ่งสำคัญเพื่อให้เกิดความชัดเจนและเป็นธรรมต่อประชาชน
