วันที่ 25 เมษายน 2568 – ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน ออกจดหมายเปิดผนึก 2 ฉบับ ส่งถึงนายสุรเชษฐ์ ประวีณวงศ์วุฒิ ประธานคณะกรรมาธิการศึกษาการจัดทำและติดตามการบริหารงบประมาณ ตั้งคำถามถึง “ความเหมาะสม” ของราคาประเมินอาคารสำนักงานประกันสังคมที่อาจสูงเกินจริง ทั้งในส่วนของค่าที่ดินและค่าก่อสร้าง พร้อมเสนอให้ตั้งคณะอนุกรรมาธิการลงพื้นที่พิสูจน์ข้อเท็จจริง
ตั้งข้อสังเกตค่าที่ดินสูงเกินจริง – ไม่เกิน 1 ล้านต่อตารางวา
ดร.โสภณระบุว่า บริษัทประเมิน 2 แห่งประเมินราคาที่ดินไว้ระหว่าง 1.35-1.45 ล้านบาทต่อตารางวา แต่จากฐานข้อมูลของสำนักงานที่ดินและผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยฯ พบว่าราคาที่ดินในพื้นที่ใกล้เคียงไม่ควรเกิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา
ค่าก่อสร้าง 68,000 ต่อตารางเมตร สูงกว่ามาตรฐาน
ทั้งนี้ บริษัทประเมินใช้อัตราค่าก่อสร้างอาคารสำนักงานอยู่ที่ 61,000–68,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่มาตรฐานของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินฯ และมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย กำหนดเพียง 37,600–41,200 บาทต่อตารางเมตร แม้จะอ้างว่าเป็นอาคารเขียวระดับ Gold ก็ไม่ควรทำให้ราคาพุ่งถึง 65% โดยตามคู่มือออกแบบอาคารเขียวของกรมโยธาธิการฯ ระบุว่าค่าก่อสร้างควรเพิ่มเพียง 3–5% เท่านั้น
มูลค่าที่ควรเป็น: 3,500–3,600 ล้านบาท
จากการประเมินของดร.โสภณ (แม้ใช้ข้อมูลจำกัด) ระบุว่า มูลค่าทรัพย์สินของอาคารสำนักงานประกันสังคมควรอยู่ที่ 3,500–3,600 ล้านบาท ไม่ใช่ตัวเลขที่ปรากฏในรายงานการประเมิน
ชี้ราคาประเมินอาจอิงข้อมูลคลาดเคลื่อน
ในจดหมายฉบับที่ 2 ดร.โสภณระบุเพิ่มเติมว่า ข้อมูลตลาดที่ใช้ประเมินค่าเช่าสำนักงานสูงถึง 900 บาทต่อตารางเมตร อาจไม่สอดคล้องกับพื้นที่อโศก-ดินแดง ซึ่งราคาปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 600 บาท และอาจต่ำกว่านั้นหากเช่าเป็นทั้งอาคาร อีกทั้งข้อมูลราคาที่ดินที่ใช้ในการประเมินมีเพียง 3 รายการ ซึ่งไม่เพียงพอสำหรับทรัพย์สินมูลค่าสูงระดับพันล้าน
เสนอทางออก: ตั้งคณะอนุกรรมาธิการร่วมตรวจสอบ
ดร.โสภณเสนอว่า คณะกรรมาธิการควรตั้งคณะอนุกรรมาธิการลงพื้นที่จริง พร้อมเชิญผู้แทนจากบริษัทประเมินและผู้เชี่ยวชาญร่วมตรวจสอบข้อมูลชุดเดียวกัน เพื่อให้ได้ข้อสรุปร่วมที่เป็นกลาง โดยคาดว่าใช้เวลาประมาณ 2 สัปดาห์
“หากปล่อยให้ราคาประเมินที่ไม่สะท้อนความเป็นจริงผ่านไป จะกระทบต่อความน่าเชื่อถือของวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน และอาจทำให้รัฐใช้งบประมาณเกินจำเป็น” ดร.โสภณย้ำในท้ายจดหมาย
ทั้งนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการรับรองจากทั้งหน่วยงานภายในประเทศและสถาบันประเมินค่าทรัพย์สินระดับโลกอย่าง RICS และเคยดำรงตำแหน่งกรรมการที่ปรึกษาของ The Appraisal Foundation ในสหรัฐอเมริกา
⸻
หมายเหตุ: ข่าวนี้เรียบเรียงจากจดหมายของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ลงวันที่ 24 และ 25 เมษายน 2568 ถึงคณะกรรมาธิการศึกษาการจัดทำและติดตามการบริหารงบประมาณ สภาผู้แทนราษฎร
